Проект
(21.03.2002)
Закон України
Про фінансово-кредитні механізми будівництва нерухомості
та операцій з нерухомістю
Цей Закон визначає загальні принципи та правові основи
залучення коштів фізичних та юридичних осіб для фінансування
будівництва нерухомості та здійснення операцій з нерухомістю,
особливості довірчого управління цими коштами.
Розділ І. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ
Стаття 1. Визначення термінів
Для цілей цього Закону наведені нижче терміни вживаються в
такому значенні:
адміністратор фонду (далі - адміністратор) - банк або інша
фінансова установа, яка відповідно до цього Закону, на підставі
розроблених ним правил, створила фонд в управлінні
адміністратора, діє від свого імені, здійснюючи довірче
управління активами фонду в інтересах учасників цього фонду;
учасник фонду - фізична або юридична особа, яка внесла кошти
до фонду та доручила адміністратору здійснювати довірче
управління активами фонду для досягнення цілей, передбачених
правилами фонду;
правила фонду в управлінні адміністратора (далі - правила
фонду) - система норм, затверджена та оприлюднена
адміністратором, якої необхідно дотримуватися усім суб'єктам
системи фінансово-кредитних механізмів для досягнення цілей,
передбачених цим Законом;
фонд в управлінні адміністратора (далі - фонд) - активи, що
належать учасникам фонду, які передані в довірче управління
адміністратору.
Стаття 2. Система фінансово-кредитних механізмів будівництва
нерухомості та операцій з нерухомістю
Система фінансово-кредитних механізмів (далі - система) -
врегульовані законодавством України дії суб'єктів системи в
процесі будівництва нерухомості та здійснення операцій з нею.
Суб'єктами системи є учасники фондів, адміністратори,
забудовники, страхові компанії та інші особи, що забезпечують
функціонування цієї системи. Вони взаємодіють між собою на
підставі правил фондів та укладених між ними договорів, з
урахуванням особливостей, встановлених цим Законом, та зберігають
повну фінансово-господарську самостійність відповідно до
законодавства України.
Адміністратор не несе відповідальності за зобов'язаннями
інших суб'єктів системи, а інші суб'єкти не несуть
відповідальності за зобов'язаннями адміністратора, якщо інше не
зумовлено договорами між ними.
Учасники фондів, забудовники та інші суб'єкти системи не
мають права втручатися у дії адміністратора щодо здійснення
довірчого управління активами фондів.
Стаття 3. Вимоги до суб'єктів системи
Банк може здійснювати функції адміністратора, якщо він має
дозвіл Національного банку України на виконання операцій з
довірчого управління коштами та цінними паперами за договорами з
юридичними та фізичними особами, досвід роботи з залучення коштів
фізичних та юридичних осіб на фінансування будівництва.
Інша фінансова установа може виконувати функції
адміністратора відповідно до цього Закону, якщо вона відповідає
вимогам, встановленим уповноваженим органом виконавчої влади у
сфері регулювання ринків фінансових послуг.
Адміністратор виконує свої функції з довірчого управління
активами фонду без отримання додаткової ліцензії.
Вимоги до інших суб'єктів системи встановлює адміністратор
самостійно.
Стаття 4. Фонди в управлінні адміністратора
Банки та інші фінансові установи створюють фонди за власною
ініціативою в порядку, визначеному цим Законом. Залежно від мети
створення фонд може бути Фондом фінансування будівництва
нерухомості (ФФБН) або Фондом операцій з нерухомістю (ФОН).
Фонд фінансування будівництва нерухомості - активи, що
належать учасникам цього фонду на праві спільної сумісної
власності, передані учасниками цього фонду за договорами про
участь у ФФБН для здійснення адміністратором довірчого управління
цими активами з подальшим спрямуванням на фінансування об'єкта
будівництва у порядку, визначеному правилами цього фонду.
Активи ФФБН - це грошові кошти на рахунку ФФБН, які
адміністратор цього фонду використовує відповідно до правил
фонду.
Фонд операцій з нерухомістю - активи, що належать учасникам
цього фонду на праві спільної сумісної власності, передані
адміністратору для спільного інвестування в операції з
нерухомістю, перебувають в управлінні адміністратора.
Активи ФОН - це сукупність грошових коштів, нерухомості,
іншого майна та майнових прав, сформована за рахунок коштів,
залучених від учасників ФОН, та доходів від здійснення операцій з
активами ФОН, які адміністратор цього фонду використовує
відповідно до правил фонду.
Спільне інвестування - це дії суб'єктів системи, пов'язані з
об'єднанням грошових коштів учасників фонду та їх використанням
на умовах правил фонду.
Під операціями з нерухомістю у цьому Законі розуміються дії
адміністратора щодо фінансування будівництва нерухомості для
подальшого її використання з метою отримання прибутку, передачі
нерухомості в оплатне користування третім особам, продажу
нерухомості та здійснення інших операцій з нерухомістю, не
заборонених законодавством України.
Регулювання діяльності банків, що виконують функції
адміністраторів, здійснює Національний банк України відповідно до
законів України "Про Національний банк України" та "Про банки і
банківську діяльність". Нові економічні нормативи та показники
діяльності для таких банків не встановлюються.
Регулювання діяльності інших фінансових установ, що
виконують функції адміністраторів, здійснює створений відповідно
до Закону України "Про фінансові послуги та державне регулювання
ринків фінансових послуг" уповноважений орган виконавчої влади у
сфері регулювання ринків фінансових послуг.
Фонд вважається створеним з моменту прийняття
адміністратором рішення про створення фонду та затвердження ним
правил фонду.
Адміністратор для зберігання, обліку залучених коштів та їх
використання на умовах правил фонду відкриває рахунок фонду.
Банк, який виконує функції адміністратора, самостійно
затверджує правила фонду та відкриває рахунок фонду в своєму
балансі.
Якщо функції адміністратора виконує інша фінансова установа,
правила такого фонду реєструє уповноважений орган виконавчої
влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг. У цьому
випадку адміністратор відкриває в обраному ним банку на своє ім'я
окремий поточний рахунок, який є рахунком фонду.
Адміністратор для виконання своїх зобов'язань перед
учасниками фонду відповідно до умов правил фонду формує на
рахунку цього фонду оперативний резерв за рахунок частини коштів
фонду.
Стаття 5. Особливості довірчого управління активами фонду
Довірче управління активами фонду - це комплекс фактичних та
юридичних дій адміністратора щодо розпорядження активами фонду та
їх використання згідно з правилами фонду від свого імені за
рахунок та в інтересах спільного інвестора цього фонду. Спільним
інвестором фонду є цілісна та неподільна спільність учасників
цього фонду. Учасники фонду не мають права власності на наперед
визначені частки активів фонду і не можуть самостійно
розпоряджатися активами фонду.
Адміністратор може здійснювати управління активами кількох
різних фондів.
Адміністратор здійснює облік результатів діяльності з
довірчого управління активами кожного фонду окремо від обліку
результатів своєї господарської діяльності та по кожному фонду
складає відокремлений баланс (далі - баланс фонду) - документ
бухгалтерського обліку, який відображає фінансовий результат
довірчого управління активами фонду, джерела надходження коштів
фонду та їх розміщення.
Адміністратор зобов'язаний здійснювати довірче управління
активами фондів особисто та має право без довіреності
представляти інтереси учасників фондів перед третіми особами
відповідно до законодавства України та правил фонду.
Адміністратор не може доручити здійснення довірчого
управління активами фондів іншим особам.
Адміністратор не може відповідати за своїми боргами активами
фондів, які знаходяться у нього в довірчому управлінні, та не має
права використовувати ці активи для забезпечення виконання
власних зобов'язань.
Стаття 6. Припинення функціонування фонду
Фонд припиняє своє функціонування за рішенням адміністратора
у разі закінчення терміну дії фонду або досягнення мети, з якою
був створений фонд.
Після виконання адміністратором зобов'язань перед учасниками
фонд вважається таким, що припинив своє функціонування.
Стаття 7. Заміна адміністратора
Заміна адміністратора, функції якого виконує банк,
здійснюється у разі:
призначення тимчасової адміністрації банку;
порушення у встановленому законодавством України порядку
процедури визнання банку неплатоспроможним та його ліквідації;
надання Національним банком України висновку про доцільність
відкликання банківської ліцензії.
Заміна адміністратора, функції якого виконує інша фінансова
установа, здійснюється в порядку, встановленому уповноваженим
органом виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових
послуг.
У разі визнання адміністратора неплатоспроможним ліквідатор
зобов'язаний передати активи всіх фондів разом з правами та
зобов'язаннями в управління визначеному ним іншому банку або
іншій фінансовій установі. Ця установа здійснює функції
адміністратора до повного виконання зобов'язань перед учасниками
фондів відповідно до правил цих фондів.
Активи фондів не включаються до ліквідаційної маси
неплатоспроможного адміністратора і спрямовуються виключно на
задоволення вимог учасників фонду до адміністратора.
Розділ ІІ. ФОНД ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА НЕРУХОМОСТІ (ФФБН)
Стаття 8. Правила ФФБН
Адміністратор по кожному забудовнику створює окремий ФФБН та
затверджує його правила.
Правила ФФБН встановлюють процедури створення фонду, порядок
взаємодії адміністратора з забудовником, приєднання до фонду та
відмови учасника від участі у ньому, закріплення за учасником
фонду конкретного об'єкта інвестування, отримання учасником ФФБН
у власність конкретного об'єкта інвестування, отримання учасником
кредиту для участі у ФФБН, спрямування коштів фонду на
фінансування спорудження об'єктів будівництва, визначення
винагороди адміністратора та інше.
Об'єктом фінансування (будівництва) є конкретна житлова або
нежитлова споруда, будівництво якої організовує забудовник, а
фінансування здійснює адміністратор в інтересах спільного
інвестора на умовах правил фонду.
Об'єктом інвестування може бути квартира, нежитлове
приміщення, гаражний бокс, машиномісце або інший об'єкт, кожен з
яких окремо є цілісним майновим комплексом.
Відповідно до правил фонду адміністратор самостійно визначає
зміст та умови генерального договору, угоди по об'єктах
будівництва, договору про участь у ФФБН та інших документів,
визначених правилами ФФБН.
Стаття 9. Основні функції адміністратора ФФБН
Адміністратор розробляє правила ФФБН та затверджує їх у
порядку, встановленому цим Законом, укладає з забудовником
генеральний договір, згідно з яким адміністратор, що діє в
інтересах учасників фонду, замовляє забудовнику організувати
спорудження та своєчасне введення в експлуатацію об'єктів
будівництва, а забудовник зобов'язується виконати це замовлення
та, після введення об'єктів будівництва в експлуатацію, передати
конкретні об'єкти інвестування у власність учасникам фонду на
умовах, визначених у цьому договорі, з урахуванням особливостей,
встановлених цим Законом.
На виконання умов генерального договору адміністратор в
інтересах спільного інвестора замовляє спорудження конкретного
об'єкта фінансування (будівництва) шляхом укладання з
забудовником угоди по об'єкту будівництва з визначенням
параметрів, характеристик та терміну введення в експлуатацію
цього об'єкта. Невід'ємною частиною угоди по об'єкту будівництва
є перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, форму
якого визначає адміністратор. Цей перелік є належним чином
оформлений документ, який містить дані про об'єкти інвестування.
Перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва змінюється
виключно за письмовою згодою сторін.
Забудовник передає адміністратору перелік об'єктів
інвестування в об'єкті будівництва для розподілення та
закріплення за учасниками ФФБН з подальшою передачею цих об'єктів
у власність на умовах правил ФФБН.
Для залучення коштів адміністратор укладає з учасниками
фонду договори про участь у ФФБН, за якими, як повірений, на свій
розсуд в інтересах спільного інвестора фонду здійснює довірче
управління коштами фонду.
Адміністратор на умовах правил фонду залучає кошти учасників
та зараховує їх на рахунок фонду, надає учасникам фонду свідоцтва
про участь у ФФБН, фінансує спорудження об'єктів будівництва в
межах залучених коштів, здійснює контроль цільового використання
забудовником коштів фонду, веде облік спрямованих на фінансування
коштів у розрізі об'єктів будівництва. Після введення об'єкта
будівництва в експлуатацію адміністратор надає забудовнику
належним чином оформлений перелік учасників фонду, які виконали
всі умови правил ФФБН для оформлення у власність конкретного
об'єкта інвестування.
Адміністратор в інтересах спільного інвестора фонду може
перевіряти фінансовий стан забудовника, вимагати від нього
надання фінансових та аудиторських звітів, здійснювати нагляд за
ходом будівництва.
У разі невиконання забудовником своїх зобов'язань за
генеральним договором адміністратор має право призупинити
фінансування та вимагати повернення коштів, що були передані
забудовнику на будівництво. Забудовник зобов'язаний протягом
строку, визначеного в генеральному договорі, повернути грошові
кошти на рахунок фонду.
Адміністратор може здійснювати інші функції на виконання
правил фонду та укладених відповідно до цих правил угод.
Адміністратор несе зобов'язання перед учасниками фонду в
межах договору про участь у ФФБН.
Адміністратор несе відповідальність перед учасниками фонду
як повірений за договором доручення. Адміністратор не несе
відповідальності перед учасниками ФФБН щодо спорудження об'єктів
будівництва та передачі їм у власність об'єктів інвестування.
Стаття 10. Права та обов'язки забудовника
Забудовником може бути юридична особа, яка отримала у
встановленому законодавством порядку земельну ділянку для
спорудження нерухомості, уклала генеральний договір з
адміністратором, виконує умови правил фонду.
Забудовник зобов'язаний організувати спорудження об'єкта
будівництва та своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від
обсягу фінансування.
Забудовник має право самостійно встановлювати цінові
параметри об'єктів інвестування. Про зміну цінових параметрів
об'єктів інвестування забудовник зобов'язаний інформувати
адміністратора відповідно до умов генерального договору.
Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будьяким
способом об'єкти інвестування, зазначені в переліку об'єктів
інвестування по об'єкту будівництва, без письмової згоди
адміністратора.
Забудовник зобов'язаний забезпечувати цільове використання
отриманих від адміністратора коштів спільного інвестора ФФБН та
повертати кошти до ФФБН на вимогу адміністратора для розрахунку з
учасниками фонду.
Після введення об'єкта будівництва в експлуатацію забудовник
на умовах правил ФФБН зобов'язаний передати конкретні об'єкти
інвестування у власність учасникам ФФБН, які внесені
адміністратором у перелік учасників фонду, що виконали всі умови
правил ФФБН для отримання у власність об'єктів інвестування.
Забудовник зобов'язаний не пізніше 183 календарних днів з
дня підписання державною комісією акта про прийняття об'єкта
будівництва в експлуатацію передати цей об'єкт об'єднанню
співвласників або власнику, або експлуатуючій організації разом з
необхідною технічною документацією.
Стаття 11. Участь у ФФБН
Фізична або юридична особа стає учасником ФФБН після
укладення з адміністратором договору про участь у ФФБН за умови
надання визначеного адміністратором переліку документів, які
ідентифікують цю особу, та внесення коштів до фонду.
Адміністратор та забудовник не мають права вимагати від
учасника ФФБН відомості щодо джерел походження коштів, які
учасник передає до ФФБН, та повідомляти їх компетентним державним
органам.
Учасник ФФБН може обрати та закріпити за собою конкретний
об'єкт інвестування згідно з переліком об'єктів інвестування, які
є у наявності. У цьому випадку учасник ФФБН бере на себе
зобов'язання перед адміністратором щодо подальшого внесення
коштів до ФФБН на умовах, визначених правилами фонду.
Після кожного внесення учасником коштів до ФФБН
адміністратор видає учаснику фонду свідоцтво про участь у ФФБН, в
якому зазначені відомості про учасника ФФБН, сума внесених ним
коштів, дані про об'єкт інвестування та інші відомості згідно з
правилами фонду.
Після отримання від забудовника письмової інформації про
введення об'єкта будівництва в експлуатацію адміністратор, за
умови виконання учасником ФФБН своїх зобов'язань перед
адміністратором, на умовах правил ФФБН в обмін на свідоцтво надає
учаснику фонду для передачі забудовнику довідку про виконання
учасником ФФБН всіх умов правил ФФБН для отримання у власність
об'єкта інвестування. На підставі цієї довідки забудовник у
порядку, встановленому статтею 16 цього Закону, забезпечує
оформлення права власності учасника ФФБН на обраний ним об'єкт
інвестування.
Адміністратор до запланованої дати введення об'єкта
будівництва в експлуатацію може надати учаснику фонду послуги
щодо зміни об'єкта інвестування, часткового повернення коштів з
ФФБН, оформлення відмови від участі у фонді та здійснення інших
операцій на умовах правил ФФБН.
За здійснення таких послуг учасник фонду сплачує
адміністратору винагороду в розмірі, визначеному правилами фонду.
Стаття 12. Отримання кредиту для участі у ФФБН
Учасники ФФБН для виконання своїх зобов'язань перед
адміністратором можуть отримати кредит у банку.
Банк надає кредити учасникам ФФБН на умовах, визначених цим
банком в кредитних угодах (договорах). Для забезпечення виконання
позичальником зобов'язань за кредитною угодою (договором) банк
приймає у заставу об'єкт інвестування, який в подальшому стане
власністю позичальника.
Договір застави підлягає нотаріальному посвідченню, при
цьому на об'єкт інвестування має бути накладено заборону на
відчуження. Позичальник надає банку безвідкличні довіреності на
отримання документа, встановленого законодавством, що підтверджує
право власності учасника на об'єкт інвестування, та документа, що
містить технічні характеристики об'єкта інвестування.
Банк на підставі документа, встановленого законодавством, що
підтверджує право власності учасника на об'єкт інвестування,
звертається до нотаріуса щодо накладання заборони на відчуження
об'єкта інвестування.
Нотаріус зобов'язаний накласти заборону на відчуження
предмета застави на підставі договору застави та документа,
встановленого законодавством, що підтверджує право власності
позичальника на наданий у заставу об'єкт інвестування.
У разі необхідності, за вимогою банку, позичальник
зобов'язаний надати додаткові документи для накладання заборони
на відчуження об'єкта інвестування.
Стаття 13. Особливості забезпечення виконання учасниками
ФФБН зобов'язань за кредитами банку
Учасник ФФБН, який отримав кредит для виконання своїх
зобов'язань перед адміністратором та забезпечив виконання своїх
зобов'язань за кредитною угодою (договором) заставою об'єкта
інвестування, до моменту повного виконання зобов'язань за
кредитною угодою (договором) не має права змінити об'єкт
інвестування, частково отримати кошти з ФФБН, відмовитися від
участі у ФФБН та здійснювати інші операції на умовах правил ФФБН.
У кредитній угоді банк має передбачити заходи щодо
примусового виконання зобов'язань позичальника та щодо звернення
стягнення на предмет застави у випадку невиконання позичальником
умов кредитної угоди.
Відчуження предмета застави здійснює державна виконавча
служба на підставі виконавчого напису нотаріуса, вчиненого на
нотаріально посвідченому примірнику кредитної угоди (договору)
або на її нотаріально посвідченій копії.
У разі зміни характеристик предмета застави (площа, надання
або зміна поштової адреси, зміни в плануванні приміщень та інші)
договір застави є чинним і не потребує додаткового погодження
сторонами. Про такі зміни нотаріус, на підставі встановленого
законодавством документа, що підтверджує право власності
позичальника на предмет застави, робить відмітки на примірнику
договору застави, що належить заставодержателю.
Суди та державна виконавча служба не можуть накладати арешт
на предмет застави, щодо якого за поданням банку накладено
заборону на відчуження.
Порушення термінів спорудження об'єкта будівництва або
неналежне виконання зобов'язань забудовником не може впливати на
правовідносини, що виникли між банком та позичальником,
відповідно до укладеної ними кредитної угоди (договору) і не є
підставою для припинення виконання зобов'язань позичальником.
Стаття 14. Спрямування коштів ФФБН на фінансування
спорудження об'єктів будівництва
Якщо функції адміністратора виконує банк, забудовник і його
підрядники, субпідрядники та інші підприємства, які беруть участь
у спорудженні об'єкта будівництва, відкривають в цьому банку
поточні рахунки. Забудовник вносить цю умову в договори підряду
та інші договори, які укладає у зв'язку із спорудженням об'єкта
будівництва.
Адміністратор спрямовує кошти фонду на фінансування
будівництва та веде облік спрямованих на фінансування коштів
спільного інвестора по об'єктах будівництва.
Фінансування будівництва адміністратор здійснює в межах
залучених коштів спільного інвестора, за виключенням суми, яка
становить оперативний резерв.
Порядок фінансування, визначення розміру оперативного
резерву та його використання, здійснення контролю цільового
використання коштів в інтересах спільного інвестора визначаються
правилами ФФБН.
Стаття 15. Кредитування юридичних осіб на спорудження
об'єкта будівництва
Банк може надати кредит підприємству, яке уклало із
забудовником договір, пов'язаний із спорудженням об'єкта
будівництва. Такі кредити надаються за умови укладання договору
поруки забудовника перед банком за підприємство, яке є
позичальником.
Стаття 16. Передача у власність учасникам ФФБН об'єктів
інвестування
Забудовник за 20 календарних днів до дати введення об'єкта
будівництва в експлуатацію, визначеної в угоді по об'єкту
будівництва, звертається до служб, що здійснюють державну
реєстрацію права власності на нерухомість, з проханням щодо
оформлення документів, які містять технічні характеристики
об'єктів інвестування. Ці служби зобов'язані передати забудовнику
зазначені документи не пізніше 30 календарних днів після
звернення забудовника.
Після введення об'єкта фінансування (будівництва) в
експлуатацію адміністратор на умовах правил ФФБН надає учаснику
фонду довідку про виконання учасником своїх зобов'язань перед
адміністратором. На підставі цієї довідки забудовник надає
учаснику фонду оглядовий ордер на об'єкт інвестування. Після
підписання акта прийому-передачі об'єкта інвестування учасником
фонду та забудовником учасник набуває права користування об'єктом
інвестування та надає забудовнику довіреність на отримання в
службах, які здійснюють оформлення документів про право
власності, документів, встановлених законодавством, що
підтверджують право власності учасника на об'єкт інвестування.
Для оформлення документів, встановлених законодавством, що
підтверджують право власності учасника на об'єкт інвестування,
забудовник протягом трьох календарних днів з дати підписання акта
прийому-передачі об'єкта інвестування передає службам, які
здійснюють оформлення документів про право власності, акт
прийому-передачі об'єкта інвестування та документ, що містить
технічні характеристики об'єкта інвестування.
Після отримання від забудовника цих документів служби, які
здійснюють оформлення документів про право власності, протягом 30
календарних днів зобов'язані належним чином оформити та передати
забудовнику документ, встановлений законодавством, що підтверджує
право власності учасника на об'єкт інвестування, та документ, що
містить технічні характеристики об'єкта інвестування, на підставі
довіреності, наданої учасником ФФБН забудовнику.
Отримані документи забудовник передає учаснику фонду.
Якщо учасник ФФБН для участі у фонді використав кошти,
отримані в банку в кредит, забудовник, на підставі довіреності,
наданої банку учасником ФФБН при укладанні договору застави,
передає документ, встановлений законодавством, що підтверджує
право власності учасника на об'єкт інвестування, та документ, що
містить технічні характеристики об'єкта інвестування, банку для
подальшої передачі учаснику фонду.
Після отримання документа про право власності учасник фонду
набуває права власності на конкретний об'єкт інвестування.
Стаття 17. Виконання умов договору про участь у ФФБН
У разі якщо учасник фонду закріпив за собою конкретний
об'єкт інвестування, виконав усі зобов'язання перед
адміністратором та підписав акт прийому-передачі об'єкта
інвестування, зобов'язання адміністратора перед учасником фонду
та умови договору про участь у ФФБН вважаються виконаними.
Якщо протягом 183 календарних днів після введення об'єкта
будівництва в експлуатацію учасник фонду не підписав акт прийому-
передачі закріпленого за ним об'єкта інвестування, він
зобов'язаний надати забудовнику та адміністратору письмове
пояснення з зазначенням обставин, за якими він не підписав цей
акт. У разі порушення учасником фонду цієї умови він втрачає
право на закріплений за ним об'єкт інвестування, а зобов'язання
адміністратора перед учасником фонду та умови договору про участь
у ФФБН вважаються виконаними. Забудовник перераховує до ФФБН
кошти у необхідному обсязі для подальшого повернення учаснику
фонду та на умовах правил фонду вилучає цей об'єкт інвестування з
переліку об'єктів інвестування в цьому об'єкті будівництва.
У разі якщо учасник фонду не закріпив за собою конкретний
об'єкт інвестування, він повинен до запланованої дати введення
об'єкта будівництва в експлуатацію змінити об'єкт інвестування
або відмовитися від участі у ФФБН. Якщо учасник фонду не виконав
цієї вимоги, зобов'язання адміністратора перед учасником фонду та
умови договору про участь у ФФБН вважаються виконаними. Кошти
учасника фонду, на умовах правил ФФБН, залишаються у ФФБН до
моменту їх витребування.
Стаття 18. Особливості оподаткування
Сума коштів, отриманих з фонду учасником ФФБН - фізичною
особою, яка перевищує суму коштів, внесених цим учасником до
фонду, не включається до сукупного оподаткованого доходу цієї
особи.
Послуги, які адміністратор надає учасникам відповідно до
статті 11 цього Закону, не є об'єктом оподаткування податком на
додану вартість.
Розділ ІІІ. ФОНД ОПЕРАЦІЙ З НЕРУХОМІСТЮ (ФОН)
Стаття 19. Типи ФОН
ФОН може бути відкритого або закритого типу.
ФОН є відкритого типу, якщо адміністратор бере на себе
зобов'язання здійснювати у будь-який час на вимогу учасників ФОН
викуп його сертифікатів.
ФОН є закритого типу, якщо адміністратор не бере на себе
зобов'язань щодо викупу сертифікатів цього ФОН до моменту його
реорганізації або ліквідації.
ФОН може бути строковим або безстроковим.
Строковий ФОН створюється на певний строк, встановлений у
проспекті емісії, після закінчення якого зазначений ФОН
ліквідується або реорганізується.
Безстроковий ФОН створюється на невизначений строк.
ФОН закритого типу може бути лише строковим.
Стаття 20. Правила ФОН
Для створення ФОН адміністратор має розробити та затвердити
правила ФОН. Відповідно до правил ФОН адміністратор розроблює
інвестиційну декларацію та проспект емісії сертифікатів ФОН,
організовує розміщення сертифікатів ФОН шляхом відкритого продажу
або безпосередньої пропозиції сертифікатів ФОН заздалегідь
визначеному колу осіб.
Порядок розміщення сертифікатів ФОН встановлюється
адміністратором у проспекті емісії сертифікатів ФОН з урахуванням
особливостей, визначених цим Законом.
Правила ФОН встановлюють процедури створення фонду та
порядок взаємодії адміністратора з третіми особами. Правила ФОН
повинні містити відомості про мету утворення, тип (відкритий чи
закритий) та строк, на який створюється ФОН (для строкового
фонду), порядок визначення вартості чистих активів ФОН та ціни
сертифікатів ФОН, порядок розподілу прибутку ФОН, порядок та
строки викупу сертифікатів ФОН адміністратором на вимогу
учасників ФОН, засади відповідальності адміністратора, порядок
визначення винагороди адміністратора за здійснення довірчого
управління активами ФОН тощо.
Напрями та обмеження функціонування ФОН визначає
інвестиційна декларація.
Адміністратор розробляє та затверджує інвестиційну
декларацію самостійно.
Порядок визначення розміру оперативного резерву та його
використання встановлюється правилами ФОН.
Стаття 21. Участь у ФОН
Учасником ФОН може бути будь-яка юридична або фізична особа,
що придбала сертифікат цього ФОН.
Проспект емісії сертифікатів ФОН є прилюдною або приватною
пропозицією (офертою) з умовами договору про приєднання до ФОН та
доручення на здійснення адміністратором довірчого управління
активами ФОН.
Укладення договору про приєднання до ФОН та доручення на
здійснення адміністратором довірчого управління активами ФОН
здійснюється учасником шляхом придбання сертифіката ФОН за
грошові кошти. Такий договір вважається укладеним з моменту
зарахування на рахунок фонду коштів за придбані сертифікати ФОН.
Стаття 22. Особливі характеристики сертифікатів ФОН, їх
випуск та обіг
Сертифікат ФОН - особливий іменний цінний папір, який
засвідчує право вимоги учасника ФОН частки чистих активів ФОН.
Чисті активи ФОН - кошти, розмір яких дорівнює різниці між
вартістю активів ФОН та вартістю зобов'язань, що виникли
внаслідок довірчого управління адміністратором активами ФОН.
Вартість чистих активів ФОН відкритого типу визначається на
кінець кожного робочого дня. Вартість чистих активів ФОН
закритого типу визначається на кінець робочого дня, що передує
дню, коли буде проводитись розміщення або викуп сертифікатів ФОН,
але не рідше, ніж раз на квартал.
Емітентом сертифікатів ФОН виступає адміністратор ФОН.
Адміністратор має право здійснювати додаткові емісії
сертифікатів відповідного ФОН незалежно від строку закінчення
обігу сертифікатів попереднього випуску цього ФОН.
Сертифікат ФОН є цінним папером, який може випускатися в
Україні. Емісія та обіг сертифікатів ФОН регулюються цим Законом.
Сертифікати ФОН можуть випускатися в документарній або
бездокументарній формі.
Сертифікат ФОН надає кожному його власникові однакові права.
Правила ФОН можуть передбачати сплату доходів за
сертифікатами ФОН.
Проспект емісії сертифікатів ФОН підлягає обов'язковому
оприлюдненню, якщо сертифікати ФОН розміщуються шляхом відкритого
продажу. У разі якщо сертифікати ФОН пропонуються до розміщення
серед заздалегідь визначеного кола осіб, проспект емісії
сертифікатів ФОН доводиться безпосередньо адміністратором до
відома цих осіб.
Проспект емісії сертифікатів ФОН має містити наступні
відомості: кількість сертифікатів ФОН, що пропонується для
розміщення, форма випуску, строк розміщення, ціна розміщення,
напрями інвестицій, порядок сплати доходу, порядок викупу
сертифікатів ФОН адміністратором та інші відомості.
Проспект емісії сертифікатів ФОН підписується керівником та
головним бухгалтером адміністратора. Особи, які підписали
проспект емісії сертифікатів ФОН, несуть відповідальність за
достовірність інформації, що міститься у ньому. Проспект емісії
сертифікатів ФОН є підставою для обслуговування цих цінних
паперів Національною депозитарною системою.
Якщо функції адміністратора виконує банк, то випуск
сертифікатів ФОН та проспект емісії сертифікатів ФОН не
підлягають реєстрації у Державній комісії з цінних паперів та
фондового ринку або її територіальних органах.
Якщо функції адміністратора виконує інша фінансова установа,
реєстрація випуску сертифікатів ФОН та проспекту емісії
сертифікатів ФОН здійснюється відповідно до положень, розроблених
уповноваженим органом виконавчої влади у сфері регулювання ринків
фінансових послуг.
Випуск сертифікатів ФОН в документарній формі здійснюється
адміністратором шляхом виготовлення бланків сертифікатів ФОН
спеціального зразка.
Зразок та вимоги щодо виготовлення бланків сертифікатів ФОН
адміністратор затверджує самостійно.
У разі випуску сертифікатів ФОН в бездокументарній формі на
період розміщення на кожний випуск сертифікатів ФОН адміністратор
оформлює тимчасовий глобальний сертифікат ФОН, який підлягає
заміні на постійний глобальний сертифікат ФОН або анулюванню у
випадку визнання випуску таким, що не відбувся. Адміністратор
оформлює постійний глобальний сертифікат ФОН, який повинен
відповідати загальному обсягу випуску, і передає його на
зберігання до обраного ним депозитарію. Зберігання та
обслуговування обігу сертифікатів ФОН, випущених у
бездокументарній формі, на рахунках у цінних паперах, які
належать власникам, здійснюють зберігачі, обрані власниками
сертифікатів ФОН.
Адміністратор має право без отримання ліцензії, незалежно
від кількості власників сертифікатів ФОН, самостійно вести реєстр
власників сертифікатів ФОН, випущених у документарній формі.
Розміщення та викуп розміщених сертифікатів ФОН
адміністратор здійснює безпосередньо або через торговців цінними
паперами, з якими адміністратор уклав договори. Розміщення
сертифікатів ФОН здійснюється за цінами, встановленими на певну
дату, виходячи з правил ФОН.
Викуп розміщених сертифікатів ФОН адміністратор здійснює за
рахунок активів ФОН.
У разі викупу адміністратором сертифікатів ФОН на умовах
проспекту емісії учасник ФОН має право отримати виключно
грошовими коштами вартість сертифіката ФОН за ціною, що діє на
день викупу. Ціна викупу сертифікатів ФОН визначається
адміністратором виходячи з розрахункової вартості сертифіката
ФОН, що визначається як результат ділення вартості чистих активів
ФОН на кількість сертифікатів ФОН, що перебувають в обігу на дату
проведення розрахунку, але не може бути меншою за номінал
сертифіката.
Сертифікати ФОН закритого типу підлягають вільному обігу на
ринку цінних паперів.
Обіг сертифікатів ФОН відкритого типу обмежується.
Відчуження сертифікатів ФОН відкритого типу може здійснюватися
лише шляхом їх викупу адміністратором. Відчуження сертифікатів
ФОН відкритого типу третім особам не дозволяється, крім випадків
правонаступництва, успадкування та дарування.
Перехід права власності на сертифікати ФОН здійснюється в
порядку, встановленому законодавством України.
Стаття 23. Функції адміністратора ФОН
Адміністратор ФОН може виконувати наступні функції:
проводити операції з нерухомістю, випускати сертифікати ФОН,
організовувати їх розміщення, обіг та викуп, придбавати частки в
статутних фондах підприємств, створених з метою отримання
прибутку від володіння нерухомістю, здійснювати інші заходи щодо
управління активами ФОН на власний розсуд з метою отримання
максимального доходу в інтересах спільного інвестора ФОН в межах
інвестиційної декларації.
Адміністратор ФОН зобов'язаний викупити не менше одного
відсотка від суми емісії кожного випуску сертифікатів ФОН,
функції адміністратора якого він виконує.
Адміністратор ФОН не має права використовувати активи ФОН у
напрямах, не передбачених правилами та інвестиційною декларацією
цього ФОН.
Згідно з правилами ФОН адміністратор несе відповідальність
за збитки, що були завдані учасникам фонду його діями або
бездіяльністю, як повірений за договором доручення.
Збитки, що були завдані учасникам фонду діями або
бездіяльністю адміністратора, - це зниження вартості чистих
активів ФОН у розрахунку на один сертифікат ФОН, порівняно з
ціною первинного розміщення цих сертифікатів. Адміністратор може
прийняти рішення про припинення функціонування ФОН та викуп
сертифікатів такого ФОН, якщо протягом року відбулося зниження
вартості чистих активів ФОН в розрахунку на один сертифікат ФОН,
порівняно з ціною первинного розміщення цих сертифікатів на
величину, розмір якої визначений правилами ФОН.
Адміністратор за рахунок власних коштів здійснює обов'язкове
страхування своєї фінансової відповідальності за збитки, що
можуть бути завдані учасникам фонду діями або бездіяльністю
адміністратора.
Нерухомість, набуту за рахунок коштів ФОН, адміністратор
враховує в балансі фонду.
Нерухомість, що становить активи ФОН, підлягає обов'язковому
страхуванню за рахунок коштів ФОН від ризиків загибелі або
пошкодження на повну вартість на користь адміністратора, як
повіреного учасників фонду.
Адміністратор має право згідно з правилами ФОН
розпоряджатися майном, набутим за рахунок ФОН.
Адміністратор ФОН отримує за здійснення своїх функцій
винагороду грошовими коштами в порядку, встановленому в правилах
ФОН.
Стаття 24. Порядок державної реєстрації права власності на
нерухомість, набуту від здійснення довірчого управління активами
ФОН
Служби, які здійснюють реєстрацію прав власності на
нерухомість, зобов'язані зареєструвати набуту від здійснення
довірчого управління активами ФОН нерухомість на ім'я
адміністратора як спільну сумісну власність учасників ФОН, із
застереженням про це. Така реєстрація здійснюється протягом
десяти днів після надання адміністратором правил фонду,
інвестиційної декларації, акта про прийняття нерухомості
державною комісією або цивільно-правових угод, що свідчать про
набуття нерухомості, та документа, який містить технічні
характеристики нерухомості.
Стаття 25. Розподіл активів ФОН у разі припинення його
функціонування
З моменту прийняття рішення про припинення функціонування
ФОН відповідно до правил ФОН адміністратор зупиняє розміщення і
викуп сертифікатів ФОН та у визначені ним строки реалізує за
грошові кошти активи ФОН.
Грошові кошти, отримані від реалізації активів,
розподіляються таким чином:
у першу чергу - здійснюються виплати учасникам, що подали
заявки на викуп сертифікатів ФОН до прийняття рішення про
ліквідацію ФОН;
у другу чергу - вносяться обов'язкові платежі до відповідних
бюджетів та державних цільових фондів;
у третю чергу - здійснюються виплати щодо виконання
зобов'язань, які виникли внаслідок довірчого управління активами
ФОН;
у четверту чергу - здійснюються виплати іншим учасникам ФОН.
Розподіл грошових коштів здійснюється після повного
задоволення вимог попередньої черги.
Стаття 26. Оподаткування операцій з активами ФОН
Доходи, отримані фізичними особами від операцій з
сертифікатами ФОН, не включаються до їх сукупного
оподатковуваного доходу.
Кошти, отримані від випуску та розміщення сертифікатів ФОН,
не включаються до валового доходу адміністратора.
За операції з випуску (емісії) сертифікатів ФОН державне
мито не справляється.
Юридичні особи, крім банків, включають суми, спрямовані ними
на придбання сертифікатів ФОН, до складу валових витрат.
Банки здійснюють придбання сертифікатів ФОН за рахунок
кредитних ресурсів.
Послуги адміністратора ФОН з довірчого управління активами
ФОН не є об'єктом оподаткування податком на додану вартість.
Податки, обов'язкові збори та інші платежі, що виникають у
зв'язку із здійсненням операцій з нерухомістю ФОН, а також
витрати, пов'язані з утриманням активів ФОН, адміністратор
сплачує за рахунок коштів цього ФОН.
Розділ ІV. ПРИКІНЦЕВІ ПОЛОЖЕННЯ
1. Цей Закон набирає чинності з дня його опублікування.
2. Інші нормативно-правові акти діють у частині, що не
суперечить цьому Закону. Всі зміни до законодавства стосовно
визначених цим Законом операцій повинні здійснюватися шляхом
внесення змін до цього Закону.
3. Кабінету Міністрів України у місячний термін з дня
набрання чинності цим Законом привести свої нормативно-правові
акти, а також забезпечити перегляд і приведення
нормативно-правових актів інших органів виконавчої влади у
відповідність із цим Законом.
4. Державній комісії з цінних паперів та фондового ринку:
1) визначити спеціальні принципи та вимоги щодо
відповідальності депозитаріїв перед емітентами й держателями
сертифікатів ФОН за будь-які збитки, яких вони зазнали в
результаті невиправданого невиконання ними своїх обов'язків або
їх неналежного виконання при обслуговуванні обігу сертифікатів
ФОН;
2) організаційно забезпечити вільний обіг сертифікатів ФОН у
Національній депозитарній системі та інших елементах
інфраструктури фондового ринку України. Дотримуючись положень, за
якими здійснюється обіг цінних паперів, установити, що для
мінімізації відповідних ризиків на випуски сертифікатів ФОН
стандарти Національного депозитарію не розповсюджуються.
Голова Верховної Ради України І.ПЛЮЩ
м. К и ї в
7 березня 2002 року